Conseil en immobilier d'entreprise — vocabulaire professionnel

Appel d'offres locatif

Mise en concurrence organisée de plusieurs propriétaires ou biens disponibles afin d'obtenir les meilleures conditions de loyer et de travaux avant de choisir un local.

Asset management

Pilotage stratégique d'un bien immobilier pour le compte du propriétaire : décisions d'arbitrage (vendre, rénover, relouer), fixation des loyers cibles, choix des locataires.

Bail commercial

Contrat de location d'un local professionnel signé pour une durée de 9 ans, avec la possibilité pour le locataire de le résilier tous les 3 ans (on parle de bail « 3/6/9 »).

Cahier des charges immobilier

Document qui liste les critères de recherche de l'entreprise : surface, budget, localisation, accessibilité transports, date d'entrée souhaitée, contraintes techniques.

Charges locatives

Dépenses d'entretien, de sécurité et de fonctionnement de l'immeuble (accueil, ascenseurs, espaces verts) refacturées au locataire en plus du loyer, au prorata de la surface occupée.

Clause de sortie anticipée

Clause négociée dans le bail qui autorise le locataire à quitter les lieux avant la fin normale du contrat, sous certaines conditions (préavis, indemnité).

Due diligence

Ensemble des vérifications juridiques, techniques et financières menées avant l'achat d'un bien (titres de propriété, état des baux en cours, diagnostics, conformité).

Effet de levier

Utilisation d'un emprunt bancaire pour financer une partie de l'achat : si le bien rapporte plus que le coût du crédit, l'investisseur augmente sa rentabilité sur les fonds propres réellement engagés.

Flex office

Organisation où les postes de travail ne sont pas attribués nominativement mais partagés entre collaborateurs selon leur présence, ce qui permet de réduire la surface louée.

Franchise de loyer

Période, négociée au moment de la signature, pendant laquelle le locataire occupe les lieux sans payer de loyer, souvent le temps de réaliser ses travaux d'aménagement.

Loyer facial et loyer économique

Le loyer facial est le montant affiché dans le bail ; le loyer économique est ce que le locataire paie réellement une fois déduits les avantages négociés (mois gratuits, travaux offerts).

Optimisation énergétique des locaux

Ensemble des choix d'aménagement (éclairage, isolation, disposition des espaces) qui réduisent la consommation d'énergie du bâtiment sans changer sa structure.

Plan d'implantation

Schéma détaillé qui positionne postes de travail, salles de réunion, circulations et espaces techniques dans le local, avant tout aménagement physique.

Plan pluriannuel de travaux

Programme qui planifie sur plusieurs années les travaux d'entretien et de rénovation nécessaires à un immeuble, avec leur coût estimé, pour anticiper les dépenses du propriétaire.

Property management

Gestion opérationnelle et quotidienne de l'immeuble : encaissement des loyers, suivi des charges, relation avec les locataires, coordination des prestataires d'entretien.

Ratio d'occupation

Nombre de mètres carrés attribués en moyenne à chaque collaborateur ; il sert à vérifier qu'un local est ni trop grand (coût inutile) ni trop petit (inconfort).

Reporting locatif

Document périodique remis au propriétaire qui récapitule l'état locatif de l'immeuble : loyers encaissés, impayés, vacances, échéances de baux à venir.

Surface utile / surface SUBL

La surface utile correspond à l'espace réellement exploitable par l'entreprise, alors que la surface SUBL (surface utile brute locative) inclut une quote-part des parties communes de l'immeuble (halls, sanitaires).

Taux de rendement

Rapport entre le loyer annuel perçu et le prix d'achat du bien, exprimé en pourcentage : il mesure la rentabilité locative d'un investissement immobilier.

Tenant representation

Mission où le conseil défend uniquement les intérêts du futur locataire (et non du propriétaire) pour trouver le meilleur local et négocier les conditions les plus favorables.

TRI (taux de rendement interne)

Indicateur qui mesure la performance globale d'un investissement sur toute sa durée de détention, en tenant compte des loyers perçus chaque année et de la plus-value à la revente.

Valeur vénale

Prix estimé auquel un bien pourrait raisonnablement être vendu sur le marché à un instant donné, indépendamment du prix payé à l'achat ou du loyer qu'il rapporte.