Marchand de biens — vocabulaire professionnel

Acte authentique

Signature définitive de la vente chez le notaire, qui transfère officiellement la propriété du bien à l'acheteur. C'est l'étape finale, après la levée de toutes les conditions suspensives du compromis.

Bornage

Opération réalisée par un géomètre-expert qui fixe et matérialise les limites exactes d'un terrain ou d'un lot issu d'une division. Il évite les litiges ultérieurs entre voisins ou copropriétaires.

Certificat d'urbanisme

Document délivré par la mairie qui indique les règles applicables à un terrain (constructibilité, servitudes, taxes) avant tout projet de division ou de construction. Il permet de vérifier qu'un découpage en lots est légalement possible.

Clause suspensive

Condition inscrite dans le compromis qui doit se réaliser pour que la vente devienne définitive, par exemple l'obtention d'un prêt ou d'un permis de construire. Si la condition n'est pas remplie, l'acheteur peut se retirer sans pénalité.

Compromis de vente

Contrat signé entre l'acheteur et le vendeur qui les engage tous les deux avant la signature définitive chez le notaire. Il fixe le prix, les conditions et une date limite pour finaliser l'achat.

Crédit relais

Prêt à court terme qui permet de financer l'achat d'un bien en attendant la revente d'un autre bien ou d'une partie de l'opération. Il évite d'immobiliser tout son capital le temps de la revente.

Déclaration préalable de travaux

Démarche administrative simplifiée obligatoire pour certains travaux qui modifient l'aspect extérieur d'un bâtiment (façade, fenêtres, petite extension), sans nécessiter un permis de construire complet.

Décote

Réduction appliquée au prix d'un bien parce qu'il présente un défaut, un risque ou une contrainte (travaux importants, succession compliquée, occupation en cours). Plus la décote est forte, plus la marge potentielle de revente est grande, mais le risque aussi.

Devis descriptif

Document détaillant poste par poste (électricité, plomberie, peinture...) la nature et le coût des travaux prévus. Il sert de base pour chiffrer le budget de rénovation avant de s'engager sur un bien.

Diagnostic de performance énergétique

Évaluation obligatoire, notée de A à G, qui indique la consommation d'énergie et l'impact climatique d'un logement. Une bonne note valorise fortement un bien à la revente, une mauvaise peut désormais bloquer sa location.

Division parcellaire

Opération qui consiste à séparer un terrain ou un immeuble en plusieurs parties distinctes, chacune pouvant être vendue séparément. Elle nécessite souvent l'accord de la mairie et l'intervention d'un géomètre.

Effet de levier

Utilisation de l'emprunt pour financer une opération plutôt que ses fonds propres, ce qui permet de démultiplier la rentabilité de l'apport initial si l'opération réussit. C'est aussi ce qui amplifie les pertes en cas d'échec.

Frais d'agence

Commission versée au professionnel qui a trouvé l'acheteur final, généralement calculée en pourcentage du prix de vente. Elle peut être à la charge du vendeur ou de l'acheteur selon ce qui est convenu dans le mandat.

Frais de notaire

Ensemble des taxes et frais dus à l'État et au notaire lors d'un achat immobilier, qui représentent une part significative du coût total d'une opération et doivent être intégrés dans le calcul de la marge.

Garantie financière d'achèvement

Engagement pris par une banque ou un assureur de financer la fin des travaux d'un programme immobilier si le porteur de projet ne peut plus les payer. Elle protège les acheteurs qui achètent avant la fin des travaux.

Gros œuvre / second œuvre

Le gros œuvre regroupe la structure du bâtiment (murs porteurs, toiture, fondations) ; le second œuvre concerne tout ce qui vient après (isolation, revêtements, équipements). Cette distinction pèse lourd sur le budget : toucher au gros œuvre coûte toujours plus cher.

Mandat de vente

Contrat par lequel le propriétaire d'un bien autorise un professionnel (agent immobilier ou le marchand de biens lui-même) à le vendre en son nom, en fixant les conditions de prix et de commission.

Marge brute

Différence entre le prix de revente prévu et le prix d'achat, avant de retirer les frais de travaux, de notaire et de portage. C'est le premier chiffre que le marchand de biens calcule pour juger si une opération est intéressante.

Plus-value

Gain réalisé entre le prix d'achat d'un bien et son prix de revente, une fois les travaux et frais pris en compte. C'est l'objectif final de toute opération de rénovation-valorisation.

Plus-value immobilière

Gain taxable réalisé lors de la revente d'un bien, calculé sur la différence entre le prix d'achat et le prix de vente. Pour un marchand de biens professionnel, elle est imposée comme un bénéfice commercial et non selon le régime des particuliers.

Promesse de vente

Engagement écrit dans lequel le vendeur s'engage à réserver son bien à un acheteur pendant une durée déterminée, contre le versement d'une indemnité d'immobilisation si l'acheteur se désiste sans motif valable.

Règlement de copropriété

Document qui fixe les règles de fonctionnement d'un immeuble découpé en plusieurs lots : usage des parties communes, répartition des charges, droits de chaque propriétaire. Il est créé ou modifié lors d'une division en lots.

Tantièmes

Part de propriété qu'un lot représente dans l'ensemble de l'immeuble, exprimée en millièmes. Elle sert à répartir les charges communes et les votes en assemblée générale entre les copropriétaires.

TVA sur marge

Régime de TVA spécifique aux marchands de biens qui s'applique uniquement sur la marge réalisée (et non sur le prix total de vente), sous certaines conditions liées au bien acheté et revendu.

Valeur vénale

C'est le prix auquel un bien se vendrait normalement sur le marché à un instant donné, avant tout travaux ou négociation. Le marchand de biens compare ce prix à celui qu'il va payer pour évaluer sa marge possible.